房地产转让的概念
一、房地产转让的涵义。《房地产管理法》规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。《城市房地产转让管理规定》对这个概念中的其他合法方式做了进一步的解释，规定其他合法方式主要包括下列行为：
〈１〉以房地产估价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
〈２〉一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
〈３〉因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
〈４〉以房地产抵债的；
〈５〉法律、法规规定的其他情形。
二、房地产转让的实质。房地产转让的实质是房地产权属发生转移变更。《房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。
三、房地产转让的形式。房地产转让的形式包括房地产买卖、房地产赠与、房地产继承等行为。
四、房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变更，即房屋所有权发生转移（包括房屋占用的土地使用权）。《房地产管理法》及《城镇房地产转让管理规定》中均规定，下列房地产不得转让：
（一）对以出让方式取得的土地使用权不符合下列规定条件的，不得转让房地产：
〈１〉按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
〈２〉按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路、交通、通讯等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。司法机关或行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定决定限制房地产权利，如查封、责令拆除违章建筑、有限制地禁止交易等，在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。
五、房地产转让的程序 《城市房地产转让管理规定》中规定了房地产转让的主要程序：
（１）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（２）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后３０日内将房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在１５日内做出是否受理申请的书面答复；
（４）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（６）房地产管理部门核发过户单。房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。 此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。
六、房地产转让的合同 房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各权利义务关系的协议。房地产转让时应当由当事人协商拟定书面转让合同，房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（１）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（２）房地产权属证书名称和编号；
（３）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（４）土地、地号、土地使用权取得的方式及年限；
（５）房屋的用途或使用性质；
（６）成交价格及支付方式；
（７）房地产交付使用的时间；
（８）违约责任；
（９）双方约定的其他事项。
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